«Как мы вывели управляющую компанию на чистую воду»

Управляющие компании – это бывшие райДЕЗы и другие организации, в прошлом напрямую связанные с ЖКХ и обслуживанием домов. Выходит, превратившись сегодня в общества с ограниченной ответственностью, УК растеряли свои квалификационные кадры и неспособны стать надёжным щитом для собственников жилья? Почему за несколько лет существования Жилищного кодекса всё больше нареканий в адрес УК? И почему при наличии Жилищного кодекса РФ, постановлений правительства РФ и других документов, регламентирующих отношения собственников с УК, возникающие проблемы можно решать только с помощью суда, прокуратуры и жилищной инспекции?

Наша управляющая компания три раза за три года (!) сменила своё название. А начиная с 2004 года, когда наш дом из ведомственной подчинённости отошёл городу, название управляющих организаций менялось 6 раз. Нам объясняли это чистой формальностью, но в некоторых случаях менялись и ИНН, и ОГРН организаций, то есть регистрационные номера. Специалистам такая чехарда может многое рассказать. Мы будем кратки: списав полученные убытки, погасив дебиторскую и кредиторскую задолженность за счёт средств, собранных с жильцов по первой строке квитанции, регистрируется новое общество с ограниченной ответственностью. Оно начинает деятельность практически с нуля, и всё начинается сначала: незаконное списание долгов, нецелевое расходование средств и т. д.

Узнав всё это, наш домовой комитет потребовал, чтобы УК предоставила отчёт о финансово-хозяйственной деятельности за последние годы. УК отчёт предоставила, но не о финансово-хозяйственной деятельности, а о поступлении и движении средств по нашему дому. Добиться прозрачности расходов оказалось невозможным, информация была куцая, но и она позволила собственникам дома выявить, что УК не управляет средствами жильцов, а распоряжается как своими собственными. Вот наш анализ.

О коммунальных расчётах

Из поступивших за последние два года средств на счёт нашего дома около 10% ушло компании на управление, 49% получил подрядчик, обслуживающий дом, почти 8% составила плата за услуги Сбербанку по приёму коммунальных платежей и 10,2% перечислено Муниципальному информационно-вычислительному центру за печать платёжных квитанций и расчёты с коммунальными службами.

Утверждённые нормативы по двум последним организациям составляют 1,3% и 1,8% соответственно и должны браться из общей суммы квартплаты. Несложно подсчитать, что нормативы, рассчитанные УК, на 6,7 пункта больше по Сбербанку и на 8,4 пункта по МИВЦ. В денежном выражении такое увеличение составило более 30 тысяч рублей. Нам объяснили, что превышение затрат вызвано дополнительными платежами за коммунальные услуги. Однако никаких документов, подтверждающих это, нам не дали. Поэтому мы считаем, что УК допустила нецелевое использование средств.

В интервью с одним из специалистов Сбербанка было сказано, что у банка заключены договоры со всеми крупными поставщиками коммунальных услуг и с граждан комиссионные не взимаются. Сомневаемся, что среди коммунальщиков имеются альтруисты, способные за счёт собственных средств оплачивать услуги банка. Как показано выше, плата взимается с жителей домов, но не напрямую, а через тарифы и по договорам, заключаемым УК со Сбербанком. Причём услуги, связанные с управлением, УК включает в затраты по дому, а не в свои накладные.

Также у нас возник вопрос по МИВЦ. Почему эта организация получает своё вознаграждение не в абсолютной цифре, а в процентах от общей суммы квартплаты. Разве вычислительные машины потребляют больше энергии, начисляя квартплату за трёхкомнатные квартиры, чем за однокомнатные? И получается, что увеличение тарифов выгодно даже при печати квитанций. Из-за этого растут доходы МИВЦ и уменьшаются средства на ремонт и содержание дома. Никакое увеличение нормативов по первой строке квитанции при таком порядке расчётов дополнительных источников дому не даст. А ведь плату за жилые помещения и коммунальные услуги жильцы домов согласно п.7 ст. 155 ЖК РФ должны вносить в УК. И если управляющая компания не в состоянии сама заниматься таким видом деятельности, как начисление и приём платежей от населения, она обязана уменьшить затраты по управлению.

О долгах неплательщиков

Но самое интересное, что нам удалось почерпнуть из отчёта, -  это то, что УК умудряется списывать из средств, собранных по первой строке квитанции, долги неплательщиков. Причём списываются даже долги лиц, занимающих квартиры по договорам социального найма.

Когда мы спросили у руководителя УК: «Почему такое вольное распоряжение средствами жильцов?», он ответил, что это наши проблемы и работу с должниками по квартплате должны вести жители домов. Каким, простите, образом? Подсыпать соль на коврики или караулить вечерами в подъезде, чтобы пристыдить? И вообще, откуда жилец знает, что его сосед должен тысячи за квартиру?

Существует такое понятие – бремя собственности. Собственное жильё – это реальный капитал, и его владелец обязан нести всю ответственность и все расходы по содержанию своей собственности. Жилищный кодекс разъясняет, что каждый жилец несёт бремя содержания расходов по своему жилищу и по общедомовому имуществу. И никто не может заставить собственника вносить эту квартплату за другое лицо из собственных средств или средств, вносимых на ремонт и содержание дома. Эти статьи (п.2 ст. 39 ЖК РФ и п.1 ст. 158 ЖК РФ) сформулированы в императивной норме, и никто не может устанавливать другие правила. Постановление правительства РФ от 31 августа 2006 года № 491 (п.29) гласит: «Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом своих обязанностей по оплате жилых помещений и коммунальных услуг». Отсюда следует, что управляющие организации из средств на содержание и ремонт  дома могут производить только определённые затраты на взыскание задолженности с неплательщиков, а не на покрытие их долгов.

Мы так подробно остановились на этом вопросе, потому что это списание привело бы к значительному уменьшению средств на счёте дома. Судя по отчёту нашей УК, из накопленных за 2 года денег на ремонт осталось только 20 тысяч рублей. Остальные больше 120 тысяч – долги неплательщиков.

Вместо послесловия…

Таким образом, даже  имея не полный отчёт о финансово-хозяйственной деятельности компании, а только скудную информацию, нам удалось выяснить нецелевое использование средств, непонятные расчёты со Сбербанком и МИВЦ, незаконное погашение задолженности неплательщиков и, как следствие, искажение баланса. УК учла наши усилия по налаживанию контактов без вмешательства прокуратуры и жилищной комиссии и предложила провести косметический ремонт. Мы потребовали на ознакомление смету. И что мы обнаружили – управляющая компания осталась верна себе!

Судите сами: объёмы по покраске стен завышены более чем на 20%, стоимость эмульсионной краски составляет около 250 рублей, тогда как в магазине такая краска стоит 60. Смету составил, со слов руководителя компании, «проверенный» подрядчик, который всегда работает с ними. Как можно предлагать разорённому дому ремонт на таких условиях? Мы нашли своего подрядчика, с лицензией, который согласился выполнить такой ремонт на 100 тысяч дешевле, но УК наша инициатива не понравилась. Поняв, что никто из жильцов акты выполненных работ по смете подписывать не будет, тему ремонта закрыли…

Мы специально не даём название нашей управляющей компании, потому что уверены, что многим УК наше письмо даст пищу для размышления.

С уважением, Наталья Степанова.