Как обезопасить себя при покупке недвижимости

Подробнее об «эффекте Ларисы Долиной» и о хитрой схеме мошенничества пенсионеров читайте в первой части материала по ссылке.

Приобретение недвижимости — шаг серьёзный и ответственный. Тем более сейчас, когда сплошь и рядом можно нарваться либо на мошенников, либо на продавцов, обманутых мошенниками. А суды, как мы уже писали, в основном встают на сторону жертв аферистов, при этом добросовестные приобретатели жилья остаются ни с чем, теряя крупные суммы денег. Адвокат адвокатской конторы «Бахтина и партнёры» Дарья Кузина дала несколько советов покупателям квартир.

На что обратить внимание и что должно насторожить

— Никогда не стоит торопиться, — советует адвокат. — Перед покупкой желательно изучить рынок недвижимости. Если стоимость жилья занижена — это должно насторожить покупателя. Если вы определились с покупкой конкретной квартиры, надо тщательно осмотреть её на предмет технического состояния, чтобы позже не вылезли какие-то косяки. По возможности к сделке лучше привлечь риелтора, владеющего ситуацией на рынке, или юриста, а лучше — их двоих. Юрист составит договор, проследит за чистотой сделки.

У продавца надо запросить правоустанавливающие документы и внимательно изучить их, понять, как продавец приобрёл право на эту недвижимость, проверить подлинность всех документов. Необходимо запросить выписку из ЕГРН (обычно нотариусы её запрашивают) и обязательно изучить историю квартиры. Если с ней происходят частые сделки — это должно насторожить. Продавца желательно проверить по всем доступным базам — на предмет кредитов, штрафов, задолженностей и т. д.

Что касается передачи денег покупателя продавцу— я бы не рекомендовала делать это до момента регистрации. Можно отдать задаток в 50 — 100 тысяч рублей, который надо зафиксировать распиской, и желательно заручиться свидетельскими показаниями. А когда произойдёт перерегистрация квартиры, можно спокойно перечислять всю оставшуюся сумму. Конечно, безопаснее использовать безналичные расчёты и безопасные расчёты банков. Условия способов передачи денег можно отражать в допсоглашениях либо в договоре купли-продажи.

— Чаще всего мошеннические действия происходят в отношении людей пожилого возраста. Если вы видите перед собой такого продавца, желательно пообщаться с его родными и близкими, узнать, есть ли наследники, поговорить с ними, не возражают ли они против сделки, чтобы после не произошло её оспаривание, — продолжает Дарья Кузина. — И хотя законом это не предусмотрено, для подстраховки не помешает попросить продавца предоставить справку из психоневрологического диспансера. Должны быть только государственные, ни в коем случае не частные медучреждения! Можно пообщаться с соседями продавца, расспросить, что он за человек, попробовать узнать, куда он собирается переезжать после продажи своего жилья (а может, он расскажет об этом сам). Если, например, к детям в другой город, то попытаться связаться с ними, убедиться, что они действительно знают о продаже квартиры и ждут родителя у себя.

Если говорить о случаях, когда продавец пишет заявление в полицию о том, что он продавал квартиру под влиянием третьих лиц, и покупатель в итоге остаётся без денег и жилья. Он может обратиться с заявлением в суд с требованием признания проведённой сделки действительной. Действие мошенника в отношении продавца подпадают под статью 159 У РФ «Мошенничество». Но при чём тут покупатель? Он вынужден доказывать свою добросовестность и осмотрительность при совершении сделки.

Почему суд становится на сторону продавцов

Судебная практика складывается так, что причины признания сделки недействительной при ссылке на то, что отчуждение имущества произошло без воли продавца (якобы на него кто-то воздействовал, и он не осознавал происходящего), имеют широкое применение. Обычно суд становится на сторону продавцов (как правило, это обманутые бабушки, продавшие свою единственную квартиру), руководствуясь статьями 177 и 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершённой гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими» и «Недействительность сделки, совершённой под влиянием существенного заблуждения». Есть и статья ГК РФ 179 «Недействительность сделки, совершённой под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств». Но эти статьи покупатель может обратить в свою сторону при соответствующей квалификации его юриста. Например, отметить тот факт, что если продавец говорит о мошенниках, которые им якобы руководили во время сделки, то почему но он не обращался в полицию в ходе этого прессинга?

В случае, если у продавца кроме проданной под влиянием мошенников квартиры есть иное имущество (дом в деревне, дача, машина, другая квартира и т.д.), то теоретически суд может взыскать имущество в пользу покупателя. Но о такой практике я пока не слышала.

Тут и надо разделять: мошенники заставили кого-то продать квартиру, суд признал сделку недействительной, квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. И факт перечисления денег продавцом мошенникам учитываться тут не должен.