ТСЖ или управляющая компания: что выбрать, чтобы не пролететь?
«МОЁ!» вместе со специалистами разбиралась, в чём преимущества и недостатки той или иной формы управления многоквартирными домами
Выражение «райский уголок», возможно, лёгкий перебор, но, когда попадаешь во двор дома № 31б по улице Владимира Невского, уходить отсюда не хочется. Чистота, цветы, кустарники, деревья, детская и спортивная площадки, размеченная парковка, даже беседка с мангалом. Всё это среда обитания жильцов 262-квартирного дома — членов (и не членов!) ТСЖ «Виктория», которому на днях исполнилось 20 лет.
Это товарищество собственников жилья было создано одним из первых в городе. В 2016-м председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин вручил тогдашнему председателю ТСЖ «Виктория» Виктору Мачульскому «Знак качества ЖКХ» и табличку «Дом образцового содержания». За эти годы «Виктория» около 20 раз побеждала в российских и региональных конкурсах по благоустройству. Сегодня мы расскажем, как создать и удержать на плаву отдельно взятый ТСЖ, а также сравним эту форму управления домом с теми, что предлагают горожанам управляющие компании.
Под крышей дома своего
Олег Зрячев является председателем правления ТСЖ «Виктория» с 2021 года.
— Наш дом сдавался с 2004-й по 2006-й поэтапно, — рассказывает он. — Компания-застройщик разорилась, и два последних подъезда просто бросили безо всякой отделки. Тогда-то и было создано наше ТСЖ. Люди начали сами собирать деньги, доделали все косяки строителей. Сейчас в нашем доме живёт около 800 человек, из них примерно 80% — члены ТСЖ. Но взносы платят, конечно, все. Люди отличаются друг от друга только участием в жизни «Виктории»— кто-то пашет круглые сутки, кто-то сдаёт деньги и считает, что этого достаточно. Ежемесячные взносы на содержание общего имущества составляют 23 рубля с квадратного метра — на эти деньги мы и существуем. Плюс платим ресурсоснабжающим организациям. У меня, например, за трёхкомнатную квартиру за июнь получился платёж 3,2 тысячи рублей, зимой — ближе к 7 тысячам. Стоимость ресурсов что в ТСЖ, что в УК одинаковая, а стоимость содержания жилья будет отличаться — у нас это, конечно, меньше. Например, моя тёща, живущая в одном из жилых комплексов, которым управляет УК, платит на эти цели 31 рубль с квадратного метра. Есть у нас и отдельные целевые сборы — на охрану, стоянку автомобилей, видеонаблюдение. У нас всё своё: если в штате нет человека на определённой должности, то мы заключаем договоры — на аварийные работы, обслуживание лифтов. А дворник, электрик и сантехник у нас свои.
По словам Олега Зрячева, если сравнивать два способа управления домами — УК и ТСЖ, — то первая является коммерческой организацией и её деятельность направлена на извлечение прибыли, а у ТСЖ вся прибыль идёт на общедомовые нужды.
— Единственное преимущество УК перед нами в том, что у них собственная коммунальная техника, которую мы вынуждены арендовать, — объясняет наш собеседник. — Первый шаг в создании ТСЖ — самоорганизация людей, которые должны понять, чего именно они хотят. Если все за, то принимается решение о создании ТСЖ, составляется протокол, всё это идёт в ГИС ЖКХ, всё это типовые юридические процедуры. Самое трудное — ходить по квартирам, говорить с соседями, рассказывать, объяснять. Трудно, надо налаживать бухгалтерский учёт, заключать договоры. Но в любом случае это экономия, ведь каждая копейка, вложенная в ТСЖ, будет видна в каком-то конкретном деле. Все жители любого дома в ТСЖ не придут, но на первых порах вполне хватит одного актива, а потом подтянутся остальные.
Если Олег Зрячев условный президент ТСЖ, то Елена Гончаренко — премьер-министр, а по факту — управдом:
— Раньше новых людей было проще адаптировать под уклад нашего ТСЖ, взносы-то платят практически все, но вот с личной инициативой у новичков как-то не очень, — рассказывает «премьер-министр». — Все решения принимаем коллегиально: либо на правлении ТСЖ (оно состоит из пяти человек и избирается на два года), либо на общем собрании всех его членов. Соседними домами управляют УК — и там, кстати, для комфорта жильцов делается гораздо меньше, чем у нас. Попробуйте добиться от любой УКашки отчётности по тратам собранных средств — это нереально. У нас же всё прозрачно, и любой может отследить, куда потрачен каждый собранный рубль. Мы живём в маленьком государстве на абсолютно демократических основах. По нескольку раз в год мы проводим во дворе праздники, объединяющие людей, — Масленицу с блинами, чаем и подарками, День знаний 1 сентября, день двора. Там и общаемся, лучше знакомимся друг с другом.
Как бы нам тут управиться
В разговоре с «МОЁ!» директора воронежских УК привели свои аргументы в пользу такой формы управления домами.
Сергей Боев, директор УК «Бульвар Победы», обслуживающей более 50 домов Воронежа:
— Любая УК работает на прибыль, значит, возможностей у неё гораздо больше, чем у ТСЖ. Чтобы нормально обслуживать хотя бы один жилой дом, ТСЖ надо держать штат сотрудников, а у УК есть свои аварийная служба, техника, позволяющая оперативнее ТСЖ решать любые вопросы. Думаю, что жильцы должны отдавать предпочтение управляющей компании, а ТСЖ — это вчерашний день, там постоянно ведётся борьба за власть, одним жильцам подавай то, другим — другое. УК свободна от этих дрязг, и свои усилия направляет на решения конкретных вопросов по обслуживанию домов.
Юрий Сдобников, директор УК «Дипломат» (74 многоквартирных дома):
— Единственный плюс ТСЖ на фоне УК, на мой взгляд, в том, что собственники — члены ТСЖ — больше заинтересованы в поддержании состояния своего дома, чем любая нанятая организация. УК эффективнее ТСЖ за счёт того, что мы можем аккумулировать денежные потоки там, где требуются срочные работы, у нас целый пул специалистов — слесари, сварщики, электрики, кровельщики. Даже в период отпусков эти позиции не оголяются, а в ТСЖ если есть такие специалисты, то они, как правило, совместители — ушёл человек в отпуск, а дальше как? Случилось, например, ЧП, прорвало стояк и залило квартиру. Если дом управляется УК, она ответственна за это и выплачивает ущерб. А если в ТСЖ случится такое, то компенсация залитым хозяевам платится за счёт целевого сбора жильцов этого дома. Ещё у нас есть парк техники, которой нет у ТСЖ. Добавлю: существуют так называемые ленивые ТСЖ, которые по форме ТСЖ, но они заключают договоры на управление либо на техническое обслуживание дома с УК — такая форма мне представляется наиболее логичной.
Александр Леонов, директор УК «Наша эра» (около 50 домов):
— Преимущества УК перед ТСЖ заключаются в масштабах работ. Если они велики — например, надо перестелить кровлю большого дома, — то УК это сделать проще, чем ТСЖ, которой какое-то время надо целевым сбором аккумулировать средства на эти работы. Если в ТСЖ люди объединены общими целями, это хорошо. Но бывает, жильцы думают, что их дело — только собрать деньги, а делать всё будет кто-то другой. Чем крупнее дом, тем, как правило, ТСЖ легче работать. Если дом невелик, то ТСЖ (ленивое) часто уходит под УК, заключая с ней договор на обслуживание.
сравним
Кому больше подходит ТСЖ, а кому — УК?
ТСЖ подойдёт, если:
- Жильцы имеют активную позицию и готовы к личной ответственности за состояние дома.
- Люди знают друг друга, общаются, большинство из них — собственники квартир. Так будет проще принимать общие решения.
- Дом новый, ремонтных работ почти нет — тогда взносы будут небольшими.
- Среди жильцов есть юристы, разбирающиеся в законодательстве и готовые работать на общественных началах.
УК подойдёт, если:
- Жильцы не хотят решать вопросы по благоустройству самостоятельно.
- Дом с сотнями квартир, в том числе под сдачу. Многие собственники в нём не живут, жильцы не знакомы друг с другом и им сложно выработать общее решение.
- Дом старый, ему нужен большой объём работ по благоустройству.
- Никто из жильцов не хочет заниматься юридическими и экономическими вопросами.
в тему
О формах управления домами
В Воронеже сегодня имеется порядка 5 300 многоквартирных домов (МКД), насчитывается примерно 230 управляющих компаний и 255 ТСЖ. Напомним, жилищное законодательство предусматривает три формы управления домами:
- Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (довольно редко встречающееся). Возможно в доме, в котором 10 — 20 квартир. От имени собственников в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью.
- Управление товариществом собственников жилья. Создаётся собственниками МКД и регистрируется в качестве некоммерческой организации. Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг.
- Управление управляющей организацией. Управляющая компания (УК) — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания жильцов.
Читать все комментарии